二手房买卖居间合同存在的法律问题
买卖居间合同范本】二手房买卖居间合同存在的法律问题
某房地产经纪有限公司向法院起诉刘某索要十万五千元居间服务费，刘某辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。刘某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为刘某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易，房主通过原告已经解除了合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。
事实情况是：刘某通过报纸征婚后认识了张某，张租住在阜成门贵宾大酒店，他给刘某打电话说要买房，张某于4月24日在白云路地产分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后来白云路某分店的盖某得知情况后，反复打电话与张某联系，告诉张某说房主徐某在蝶翠华庭的一套房子出让。4月25日盖某就带张某在某分店签订合同，为规避房产交易税，中介还为双方拟定了“黑白”合同，并诱使签约，签合同时盖某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，盖某回头问刘某，刘某回复说只带了身份证，盖某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在盖某事先写好的合同上签了名。
签名后张某向盖某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日刘某与张某、房主徐远翔还有盖某在位于长安街边上的银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日刘某查知此房是贷款抵押的房产，依据法律规定不能交易。合同明明写的是双方委托，拥金收取条款中也是双方负担，但中介方只向刘某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款发生冲突，刘某认为此项未向其明确，是中介事后填写的，中介未向刘某提到过此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明。于是，刘某找张某要盖某的电话，给盖某打了电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日自称是房东爱人的刘某联系，在长安商场见面后把事先准备好的解约协议交给刘某，称转让房产的事未经其同意要求解除合同，解除当日刘某到店里，把解约合同给了盖某，盖某说解除合同就没什么事了。现在原告起诉索要十万八千元的中介费，刘某觉得中介与张某用婚姻房产做诱饵骗款，诱使刘某订立中介合同。
依据《合同法》第五十二条、《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条规定。在居间合同中，介介方必须提供真实可靠的房源信息，本案中中介方为刘某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现了无效的情形;中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请刘某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了刘某的负担和风险，其目的在于收取高额中介费，该合同对刘某不能产生法律效力。
根据《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，以合理避税和减轻交易为借口诱导当事人签订阴阳合同，故意加速促成交易，殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介处处得理，而偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，“阴阳合同”存在以合法的形式掩盖违法的目的，涉及违法，合同无效，因此刘某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。
本案中介方存在提供信息不真实的情形，未向当事人明确告知房屋还贷和申请贷款条件及办理规定，刘某是外地进京人员，没有纳税凭据，根据北京新政，不可能得到贷款，中介却隐瞒不报;未能明确房屋交易税费的比例等相关问题，中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合北京市行业规范。原告通过自制格式合同条款或在补充协议中增加霸王条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便哄骗当事人签字，导致交易当事人仓促中掉入公司事先设置的收费陷阱中。
中介方未能审核与订约有直接影响的重大事项，没有如实报告刘某;不明示收费标准及交易中止时的处理比例，违背行业规范，损害消费者合法权益。
经纪机构在合同中提供的资金监管账户是中介机构自己的账户，明显违背市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》精神，收费明显高于损失，依据合同法第一百一十四条规定，请求法庭不予支持。
此致宣武区人民法院
刘某：刘 雯
2010年9月2日
诱导签约，格式文本，委托合同与居间合同交叉，规避税收签订黑白合同，抵押权人无同意，共有权人无意见。
居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益，因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，本案中被告作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押未经抵押权利人同意，不得出让，未经共有权人同意不得出让，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此，原告在为被告提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，居间人违反如实报告义务，包括应报而不报、过失错误报告和故意隐瞒、虚假报告，本案中出于过失没有准确掌握其本应知道的信息，从而为被告提供了虚假信息，应属于过失报告，依据合同法第四百二十五条第二款规定，居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现，因此，无论哪种情形的不实报告，只要足以损害委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据合同法总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任。
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
计价格[1995] 971 号
各省、自治区、直辖市物价局、建委，北京、天津、上海市房地产管理局：
为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常得市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下：
一、具备房地产中介资格得房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理得费用。
二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签定合同，依据本通知规定得收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。
三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
房地产中介服务机构在接受当事人委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。
四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。
房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。
口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份300-1000元;技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。
以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。
五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。
以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见付表。土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。
六、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。
实行独家代理收费，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。
土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。
七、上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。
八、各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。
凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。
九、本通知下达以前有关规定凡与本通知相抵触的，一律以本通知为准。
